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        南京、蘇州、濟南、昆明等多個城市放開“帶押過戶”

        放大字體  縮小字體 發布日期:2022-09-19 10:33:58
        導讀

        南京、蘇州、濟南、昆明等多個城市放開“帶押過戶”

        #多個城市放開“帶押過戶”# 9月19日消息:“帶押過戶”在南京、蘇州、濟南、昆明等多個城市推出,被視為活躍樓市的重要調整。


        相比此前還清按揭才可解押、過戶,“帶押過戶”可以大大節約時間和金錢成本(主要是原房主),同時提升二手房交易安全性,業內人士紛紛叫好。


        不過據記者從上述幾個城市的銀行工作人員處了解到,目前除各地不動產登記中心與部分銀行合作推進的案例外,大范圍的政策執行尚未全面落地,尤其中小銀行多數未接到相關通知。有蘇州當地房地產從業人士表示,據其了解,待部分銀行與相關部門的系統對接工作準備充分后會正式執行。

        多個城市放開“帶押過戶”


        事實上,自《民法典》施行后,“帶押過戶”逐漸具備法律條件,不少業內人士預測,接下來還會有更多城市跟進推出。在按揭貸款持續低迷的背景下,各銀行作為抵押權人也有意愿配合執行,提振地產需求市場的效果值得期待。


        “帶抵押過戶”意味著什么


        9月16日晚間,南京市不動產登記中心官方微信號“南京不動產”發布消息稱,南京市全面推行二手房“帶押過戶”的模式。


        南京并不是第一個推出“帶押過戶”的城市。據記者不完全了解,8月以來至少有昆明、蘇州、濟南、福州等城市支持或有限度支持這一模式,并已有相應成功案例。


        所謂“帶押過戶”,即存在抵押的房產要上市交易的,無需先行還貸或墊付,即可實現抵押變更、轉移登記及新抵押設立(下稱“三項業務”)。在此之前,國內二手房交易普遍要求賣方(原房主)先解押才能辦理過戶手續,而解押則意味著需要還清按揭貸款。


        在還清既有房貸過程中,賣方往往需要花費大量時間籌集資金、到銀行辦理提前還款等,交易流程復雜,而如果賣方尋求社會“過橋資金”還會加大風險。


        隨著去年《民法典》的施行,“帶押過戶”已經具備放開的法律條件。根據原《物權法》相關規定,財產(房屋)抵押后的產權過戶需要抵押人與抵押權人協商一致,后者同意則需要抵押人先還清債務,未經抵押權人同意的不得轉讓(受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外);《民法典》則明確,抵押期間抵押人可以轉讓抵押財產且抵押權不受影響,但應當及時通知抵押權人。


        以南京為例,該市不動產登記中心表示,該市在《民法典》施行后深化落實“帶押過戶”的要求,在業務流程、技術支撐、工作指導等方面進行優化和細化;福州市不動產登記和交易中心也表示,該市早在2021年4月就先行先試開展“帶押過戶”業務。


        從已經官宣放開的幾個城市來看,“帶押過戶”在流程上大大簡化,三項業務普遍可以“一次申請,全部搞定”,百姓只需“進一個窗口,提交一套材料”。賣方交易成本大大降低,而買方也可一次性完成房子過戶、重新抵押并獲得新的住房按揭貸款。


        這一模式真正實現了原抵押注銷登記和新抵押登記的“無縫連接”,有效防范交易風險,既“鎖定”真正的買方,又防止“一房多賣”,也確保了銀行抵押權的落實。中關村互聯網金融研究院首席研究員董希淼表示,過去即使賣方順利籌集資金還清按揭,也依然存在不能過戶的可能,現在這種風險大大降低。


        熱點二線城市逐漸落地


        從落地情況來看,多地已有成功的“帶押過戶”案例。


        以南京為例,該市不動產登記機構已通過與建設銀行、南京銀行等50多家銀行合作,完成了158套房屋“帶押過戶”的登記工作,交易價值超過5億元。


        就在9月17日,福州市不動產登記中心也宣布,通過不動產登記和交易中心與建設銀行、工商銀行的協同合作,該市于9月15日上午完成了首批政銀合作“帶押過戶”項目;蘇州張家港則在9月初在建設銀行蘇州分行成功辦理全市首筆存量房“帶抵押過戶”登記和按揭貸款業務。


        更早之前的8月,濟南不動產登記中心表示,目前該市“帶押過戶”已在建行、工行、北京銀行等多家銀行試點成功,將在全市二手房市場全面推行。


        不過據記者了解,目前蘇州、青島、南京等地“帶押過戶”并未全面實施,尤其不少中小銀行工作人員表示當前尚未接到新的政策通知,二手房過戶依然需要先還清貸款。


        有蘇州當地房地產從業人士對記者表示,據其了解,因為涉及系統對接等問題,目前多數銀行與相關部門仍在為此準備當中,全面落地可能還需要一定時間。


        記者注意到,目前推出“帶押過戶”政策的城市普遍配套了賬戶監管要求,以保證資金安全。以濟南為例,該市推出的“帶押過戶”新流程中引入了公證“提存賬戶”環節,即在交易未完成之前,所有資金均由該賬戶監管,確保資金安全,一旦交易發生風險或交易雙方出現意外情況,交易失敗,資金原路返還,避免發生資金糾紛。


        “‘預告登記’后的提前放款,為交易雙方帶來了‘活水’,但這‘活水’能否順利流入賣方貸款銀行的賬戶,特別是跨行交易,除了職能部門的審批、登記,資金的交付也都要做到全程封閉運行?!睗喜粍赢a登記中心表示。


        效果如何,對銀行有何利弊


        增加交易便利性、降低成本和風險,歸根到底是為了促進剛需群體購房需求,激發房地產市場活力。董希淼表示:“帶押過戶”對于提升買賣雙方的交易意愿、提高市場活躍度有很大作用?!?


        他認為,“帶押過戶”與過去的“轉按揭”有相似之處,不過不同的是,“轉按揭”依然要解除質押后進行,“帶押過戶”相比之下更為便捷且監管安全。所謂轉按揭,主要是指借款人出售作為抵押物的房屋,經貸款銀行同意,由房屋的購買人繼續償還出售人未到期的貸款,不過依然需要解除抵押后進行,包括同行轉按揭和跨行轉按揭兩種情況。


        目前來看,多數“帶押過戶”主要以在同一銀行續貸為主。有市場觀點指出,雖然“帶押過戶”對提振樓市有利好作用,但對其他銀行來說可能縮小了通過二手房交易實現的信用擴張空間。


        對此董希淼不以為然。他分析,因為作為抵押權人的銀行需要配合房管部門完成“帶押過戶”,而當前銀行流動性充足,并不缺少貸款額度,因此這一模式最直接的影響是提升貸款需求,利好明顯。


        “原來無非是還一筆然后再貸一筆,這個沒有什么大的影響?!倍m蹬e例稱,當前的“帶押過戶”與企業貸款中的無還本續貸有點類似,即續貸效率更高、成本更低。


        從今年前8個月的房地產成交和居民中長期貸款數據來看,當前樓市需求依然低迷。不少市場人士認為,作為高收益、低風險的優質資產,當前銀行房貸業務壓力較大,因此參與配合的意愿較強。后續預計還會有更多城市跟進“帶押過戶”模式,加上部分城市全面落地,相應效果值得期待。


        事實上,目前除熱點二線城市外,深圳也在9月初完成了首例“公證提存+免贖樓帶押過戶”的二手房交易,不過該案例屬于查封房產,成為首個執行這一模式的一線城市。有分析指出,免去贖樓環節可以減少贖樓資金利息、擔保費等贖樓費用,按目前市場一般贖樓費用測算,可以將交易成本直接降低三分之一,這對被查封房產(贖樓的費用更高)降低的比例無疑更大。

         
        關鍵詞: 銀行 房產 帶押過戶
        (文/小編)
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